Zarządzanie nieruchomościami to nie tylko dbanie o stan techniczny budynków, ale przede wszystkim szybkie reagowanie na pojawiające się usterki budynków. W wielu przypadkach powtarzające się awarie są skutkiem zaniedbań eksploatacyjnych, którym można było zapobiec. W tym artykule przedstawiamy 10 najczęstszych usterek występujących w budynkach wraz z praktycznymi poradami, jak ich uniknąć.
1. Awarie systemów HVAC (ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji)
Systemy HVAC są absolutnie kluczowe w budynkach użyteczności publicznej, takich jak galerie handlowe, biurowce czy lotniska. Ich zadaniem jest nie tylko zapewnienie komfortu termicznego, ale też utrzymanie odpowiedniej jakości powietrza, co ma bezpośredni wpływ na zdrowie pracowników i zadowolenie klientów. Niestety, z uwagi na intensywną eksploatację, często dochodzi do przeciążeń układów, awarii wentylatorów, nieszczelności czy zanieczyszczenia filtrów. Skutkuje to przegrzewaniem lub nadmiernym wychłodzeniem pomieszczeń, pojawieniem się skarg użytkowników, a także znacznym spadkiem efektywności energetycznej całego systemu. Żeby temu przeciwdziałać, konieczne jest wdrożenie regularnych przeglądów sezonowych – najlepiej przed sezonem letnim i zimowym – oraz bieżące monitorowanie parametrów pracy przez systemy BMS. Tylko w ten sposób można zawczasu wykryć potencjalne nieprawidłowości i uniknąć kosztownych przestojów.
2. Przepięcia i przeciążenia instalacji elektrycznej
W budynkach użyteczności publicznej – takich jak biurowce, galerie handlowe, stacje paliw czy urzędy – zapotrzebowanie na energię elektryczną jest ogromne. Jednoczesne działanie klimatyzatorów, oświetlenia, urządzeń komputerowych, systemów monitoringu czy zasilania awaryjnego generuje znaczne obciążenia instalacji. Przeciążenia mogą prowadzić do przegrzewania przewodów, wybicia zabezpieczeń, a w skrajnych przypadkach do poważnych awarii z ryzykiem pożaru. Równie groźne są przepięcia, które często wynikają z zakłóceń w sieci energetycznej lub burz – mogą one uszkodzić czułą elektronikę, centrale telefoniczne, serwery i systemy POS. Aby zminimalizować to ryzyko, warto inwestować w ograniczniki przepięć, przeprowadzać regularne audyty instalacji elektrycznych oraz segmentować obwody, szczególnie te z urządzeniami o dużym poborze mocy. Profesjonalne podejście do konserwacji i rozbudowy instalacji nie tylko wydłuża jej żywotność, ale przede wszystkim zwiększa bezpieczeństwo użytkowników i stabilność działania całego obiektu.
3. Uszkodzenia drzwi automatycznych i systemów wejściowych
W obiektach publicznych, w których przewija się codziennie setki lub tysiące osób – jak galerie handlowe, biurowce, urzędy czy stacje paliw – drzwi automatyczne odgrywają kluczową rolę w zapewnieniu płynnego i bezpiecznego dostępu. Ze względu na dużą intensywność użytkowania, są one szczególnie narażone na awarie mechaniczne, zużycie prowadnic, przeciążenia napędów oraz usterki czujników ruchu. Skutkiem są zablokowane wejścia, ryzyko wypadków, a także problemy dla osób z ograniczoną mobilnością. Aby uniknąć tego typu sytuacji, niezbędne jest wdrożenie codziennych kontroli działania systemów wejściowych, a także przeprowadzanie cyklicznych przeglądów technicznych co kilka miesięcy. Kluczowa jest również jakość zastosowanych rozwiązań – w przestrzeniach o dużym natężeniu ruchu warto inwestować w bardziej wytrzymałe systemy z certyfikowaną odpornością na zużycie.
4. Awarie oświetlenia awaryjnego i ewakuacyjnego
Sprawne oświetlenie ewakuacyjne to jeden z fundamentów bezpieczeństwa w budynkach publicznych. W sytuacjach zagrożenia – takich jak pożar czy awaria zasilania – ma ono zapewnić widoczność ciągów komunikacyjnych oraz umożliwić szybkie i bezpieczne opuszczenie obiektu. Niestety, zdarzają się przypadki, w których instalacja oświetlenia awaryjnego jest zaniedbana, baterie są rozładowane, a oznakowanie dróg ewakuacyjnych nieczytelne lub niespójne. Takie usterki budynków mogą prowadzić do paniki, dezorientacji i narażenia życia ludzi. Zapobieganie awariom wymaga wdrożenia regularnych testów działania systemów, automatycznej diagnostyki oraz przeprowadzania przeglądów przez wykwalifikowany personel – co najmniej raz w miesiącu.
5. Przestoje systemów kasowych i informatycznych
W nowoczesnych obiektach komercyjnych funkcjonowanie systemów informatycznych i kasowych to absolutna podstawa prowadzenia działalności. Każda, nawet chwilowa awaria terminala płatniczego, czy brak dostępu do systemu sprzedaży powoduje zakłócenia w obsłudze klienta, przestoje oraz bezpośrednie straty finansowe. Dodatkowo, może prowadzić do frustracji klientów oraz obniżenia reputacji obiektu. Aby zapobiegać tego typu usterkom budynków, konieczne jest zabezpieczenie infrastruktury IT poprzez stosowanie zasilania awaryjnego (UPS), bieżący monitoring pracy urządzeń oraz posiadanie umów serwisowych z gwarantowanym czasem reakcji (SLA). Równie istotna jest regularna aktualizacja oprogramowania oraz dbałość o sprawność sprzętu.
6. Zatkanie instalacji sanitarnej
Toalety w przestrzeniach publicznych poddawane są ciągłej i intensywnej eksploatacji, co zwiększa ryzyko zatkania instalacji sanitarnej. Nagromadzenie odpadków, ręczników papierowych i innych materiałów nieprzeznaczonych do wrzucania do kanalizacji prowadzi do niedrożności rur, cofania się ścieków i powstawania nieprzyjemnych zapachów. Tego typu usterki budynków są nie tylko uciążliwe dla użytkowników, ale także mogą być powodem interwencji służb sanitarnych i tymczasowego zamknięcia toalet. Zapobieganie polega na codziennej kontroli stanu technicznego, oraz okresowym monitorowaniu przepływu i czyszczeniu instalacji w najbardziej narażonych punktach.
7. Awarie systemów przeciwpożarowych (SSP, tryskacze, hydranty)
Systemy przeciwpożarowe to jeden z najważniejszych elementów zabezpieczenia technicznego budynków użyteczności publicznej. Składają się z czujników dymu, sygnalizatorów, tryskaczy, central SSP oraz hydrantów wewnętrznych. Awarie tych elementów – wynikające z braku przeglądów, zabrudzeń czujników lub uszkodzeń mechanicznych – mogą doprowadzić do sytuacji, w której w razie pożaru system nie zadziała prawidłowo. Konsekwencje mogą być tragiczne: zagrożenie życia, uszkodzenie mienia, a także poważne sankcje prawne dla właściciela lub zarządcy budynku. Dlatego tak ważne jest przeprowadzanie regularnych przeglądów przez certyfikowane firmy, testowanie systemów zgodnie z harmonogramem oraz bieżąca konserwacja i czyszczenie elementów instalacji.
8. Problemy z systemami monitoringu i kontroli dostępu
Monitoring wizyjny (CCTV) oraz systemy kontroli dostępu to kluczowe elementy infrastruktury bezpieczeństwa w dużych obiektach publicznych. Wszelkie awarie – takie jak brak sygnału z kamer, problemy z rejestracją obrazu czy niesprawność kart zbliżeniowych – mogą skutkować utratą nadzoru nad obiektem, opóźnieniami w interwencji służb ochrony i trudnościami w dochodzeniu roszczeń. Częste przyczyny tych usterek budynków to przestarzały sprzęt, błędy konfiguracyjne, awarie zasilania lub niewystarczające procedury serwisowe. Zapobieganie wymaga nie tylko regularnych testów działania systemów i ich dokumentowania, ale również planowej wymiany starszego wyposażenia oraz integracji z centralnym systemem zarządzania bezpieczeństwem.
9. Przecieki z dachów płaskich
Dachy płaskie to rozwiązanie często stosowane w galeriach handlowych, biurowcach czy centrach logistycznych ze względu na prostą konstrukcję i możliwość zagospodarowania powierzchni technicznej. Niestety, są one również szczególnie narażone na przecieki – zwłaszcza w okresie intensywnych opadów lub topnienia śniegu. Najczęstsze przyczyny to nieszczelności w warstwie hydroizolacyjnej, zapchane wpusty dachowe oraz uszkodzenia wynikające z nieprawidłowej konserwacji. Przeciekający dach to nie tylko problem estetyczny – może prowadzić do zawilgoceń stropów, uszkodzeń instalacji podstropowych oraz strat materialnych w wyniku zalania wyposażenia. Dlatego niezbędne są regularne kontrole pokrycia dachowego, utrzymanie drożności odwodnienia oraz szybka reakcja na najmniejsze oznaki uszkodzeń.
10. Awarie wind towarowych i osobowych
Windy stanowią nieodzowny element infrastruktury w budynkach wielokondygnacyjnych, centrach logistycznych, hotelach i biurowcach. Ich awaria oznacza nie tylko utrudnienia komunikacyjne dla użytkowników, ale również poważne zakłócenia operacyjne – zwłaszcza w przypadku wind towarowych. Przyczyną usterek są często zużycie elementów mechanicznych, zaniedbane przeglądy, a także nadmierne przeciążenie. Awarie mogą skutkować unieruchomieniem transportu wertykalnego, zatorami, opóźnieniami w dostawach oraz negatywnym odbiorem jakości obsługi. Aby temu zapobiec, konieczny jest comiesięczny serwis techniczny, zainstalowanie systemów monitorowania stanu technicznego oraz modernizacja przestarzałych urządzeń dźwigowych.
Podsumowanie
Dla zarządców obiektów publicznych znajomość i eliminacja najczęstszych usterek budynków to obowiązek nie tylko prawny, ale też biznesowy. Odpowiednio prowadzona konserwacja techniczna, wdrożenie systemów zarządzania infrastrukturą oraz szybkie reagowanie na symptomy awarii to klucz do utrzymania najwyższych standardów użytkowych i bezpieczeństwa.
FAQ – Najczęstsze pytania dotyczące usterek budynków użyteczności publicznej
1. Jak często powinno się kontrolować systemy HVAC w galeriach i biurowcach?
Zaleca się co najmniej dwa przeglądy rocznie – przed sezonem letnim i zimowym.
2. Czy awaria oświetlenia ewakuacyjnego może skutkować karą?
Tak. Inspekcja PSP może nałożyć mandat, a nawet czasowo zamknąć obiekt.
3. Jak długo ważny jest przegląd instalacji SSP?
Zgodnie z przepisami – co najmniej raz na 12 miesięcy przez uprawnioną firmę.
4. Czy można zautomatyzować monitorowanie usterek budynków?
Tak, systemy BMS i IoT pozwalają wykrywać i raportować awarie w czasie rzeczywistym.
5. Jak przygotować budynek na sezon zimowy?
Przegląd instalacji grzewczej, kontrola szczelności dachów i testy systemów przeciwzamarzaniowych.